متى يطبق قانون الإيجار القديم 2021؟ وما قيمة الزيادة؟
وافق مجلس الوزراء في اجتماعه الذي انعقد اليوم الأربعاء 24 نوفمبر 2021 على مشروع قانون يتعلق بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين لغير أغراض السكن.
آخر أخبار قانون الإيجار القديم 2021
وأعلن مجلس الوزراء عقب اجتماعه المنعقد اليوم الأربعاء 24 نوفمبر 2021 آخر أخبار قانون الإيجار القديم 2021، والمتعلقة بموعد تطبيقه، على من يتم تنفيذه، بالإضافة إلى قيمة الإيجار وفقًا لقانون 2021.
قانون الإيجار القديم للمحلات 2021
وذكرت المادة الأولى من قانون الإيجار القديم 2021 رقم 49 لسنة 1977، أنه يسري فقط على الأماكن التي تم تأجيرها لأشخاص اعتبارية لغير غرض السكن.
متى يطبق قانون الإيجار القديم 2021؟
وتساءل المصريون المعنيون بالقرار: متى يطبق قانون الإيجار القديم 2021؟
وأعلن مجلس الوزراء في قراره أن المادة الثانية من القانون تنص على إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية في غضون مدة زمنية لا تتجاوز 5 سنوات من تاريخ بدء العمل بالقانون.
والمادة الثالثة من قانون الإيجار القديم 2021 حددت القيمة الإيجارية وفقًا لأحكامه، وذلك بالنسبة للأشخاص الاعتباريين المستأجرين أماكن لغير أغراض السكن.
قانون الإيجار القديم 2021
وحددت المادة القيمة الإيجارية بخمسة أمثال القيمة القانونية السارية، على أن يتم زيادتها سنويًا وبصفة دورية بنسبة قدرها 15%.
أما المادة الرابعة من القانون فنصت على إخلاء المستأجر المكان المؤجر، وإعادته للمالك أو المؤجر خلال اليوم التالي لانتهاء المدة الموضحة في المادة الثانية من القانون.
وفي حالة الامتناع عن رد المكان المؤجر للمالك أو المؤجِر، ففي هذه الحالة يحق للمالك أو المؤجر تقديم طلب طرد المستأجر الممتنع عن الإخلاء إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الواقع في دائرتها محل الإيجار، دون الإخلال بحق دفع تعويض إذا اقتصى الأمر ذلك.
تعديلات قانون الإيجارات القديمة
مجلس الوزراء المصري أعلن عن التعديلات التي تشمل الأتي:
- في حالة الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، إذا كانت لغير الغرض السكنى.
حدد القانون مدة إخلاء تلك الأماكن المؤجرة، بأن بتم الإخلاء في مدة لكن لا تجاوز 5 سنوات، وذلك من تاريخ العمل بهذا القانون.
القيمة الإيجازية، تكون 5 أمثال القيمة الإيجازية الحالية والسارية بينهم ، وتتم زيادة سنوية تكون بنسبة 15% وبصفة دورية.
سيخلي المستأجر المكان في اليوم التالي وللمدة المحددة، وفي حالة امتناعه عن الإخلاء يحق للمالك مطالبة قاضي المحكمة بطرد المستأجر وفقا للقانون وتعديلاته الجديدة.
ماهي حالات اخلاء العقار في قانون الإيجار القديم
- لقد حددت القانون عدد من الحالات التي يمكن لمالك العقار من إخلاء المستأجر وبشكل قانوني
- في حالة بيع المستأجر الشقة أو تأجيرها دون أن يعلم المالك الفعلي ، يمكن للمالك هنا حق إنهاء العقد مباشرة.
- وفي حالة إذا كان المستأجر لديه سمعة سيئة أخلاقية أو يقوم ببعض الأعمال المنافية للآداب فمن حق المالك فسخ التعاقد.
- في حالة استخدام المستأجر معدات تهدد المبنى ككل، يحق هنا للمستأجر إنهاء العقد.
- وفي حالة إذا غير المستأجر أسس المنزل، أو كسر جدار، فهنا يحق للمالك إنهاء العقد على الفور.
الهدف من وضع حالات فسخ العقد
الهدف هنا هو الحفاظ على أملاك المالك وتحديد العلاقة بين المالك والمستأجر ، والغرض من تحديد تلك الحالات هو الحفاظ على العلاقة بين المستأجر والمؤجر وذلك يقلل من الأزمات بين الإثنين ، ويحدد عقاب واضح وحاسم في حالة الإخلال بعقد الايجار والقانون، وحفظ حقوق كلا الطرفين من حيث حقوقهم الملكية تلك الحقوق التي ينظمها قانون الإسكان.
فترة انتقالية 5 سنوات
كما أقرت الحكومة تعديل ينص على تخصيص فترة انتقالية مدتها 5 سنوات للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن مثل المحلات التجارية وبعدها يكون لزامًا على الأشخاص الاعتبارية، إخلاء الأماكن المؤجرة ما لم يجرِ الاتفاق على خلاف ذلك.
ومع تطبيق القانون ترتفع القيمة الإيجارية إلى خمس أضعاف طوال فترة الخمس سنوات، بالإضافة إلى زيادة القيمة بنسبة 15% كل سنة، وفى حالة رفض المستأجر الإخلاء بنهاية 5 سنوات، يستطيع المالك اللجوء إلى المحكمة ويحق للمالك طلب تعويض عند التقاعس في الإخلاء.
ما هى التعديلات الجديدة؟ قانون الإيجار القديم 2021
حددت المادة الأولى نطاق سريان مشروع القانون، وقد جاء قاصرا على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى، وفقا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن، وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك
ما هى المدة التى يجب خلالها إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية؟
نصت المادة الثانية على أن أجل إخلاء الأماكن المؤَجرة للأشخاص الاعتبارية خلال مدة لا تجاوز 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
كيف يتم تحدد القيمة الإيجارية؟ قانون الإيجار القديم 2021
تضمن المادة 3 تحقيق التوازن بين طرفى العلاقة الإيجارية، بأن حددت القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتُزاد سنويًا، وبصفة دورية، بنسبة 15%.
متى يتم إخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك؟ قانون الإيجار القديم 2021
تلزم المادة الرابعة المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤِجر بحسب الأحوال فى اليوم التالى لانتهاء المدة المبينة بالمادة 2 من هذا القانون.
ماذا لو امتنع المستأجر عن رد العين؟
فى حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن فى دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى.
ما هى الفئات التى سيتم تطبيق هذه التعديلات عليها؟ قانون الإيجار القديم 2021
- الوحدات الإدارية التى يتم تأجيرها للأفراد العاديين.
- المبانى التى يتم تأجيرها من قبل السفارات الأجنبية.
- المحلات التجارية التى يتم تأجيرها من قبل الحكومة.
- الوحدات السكنية التى يتم تأجيرها من الحكومة بهدف تجارى أو إدارى.
- المكاتب التابعة للشركات.
- المكاتب الخاصة بالمحاماة.
- عيادات الخاصة بالأطباء.
- المكاتب الاستشارية.
- المحلات التى يتم تأجيرها من قبل الأفراد العاديين.
هل هناك تعارض بين التعديلات الجديدة وحكم المحكمة الدستورية العليا رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية؟
صدر حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية والذى انتهى إلى أمررين:
أولا: بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد،…"، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها فى غير غرض السكنى، وألزمت الحكومة المصروفات، ومبلغ 200 جنيه مقابل أتعاب المحاماة
ثانيًا: بتحديد اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى السنوى لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخًا لإعمال أثره.
فمنح فترة انتقالية يتعارض مع أحكام المحكمة الدستورية التى تقضى بالإخلاء الفورى فالسؤال هنا.. كيف يكون هناك حكم صادر من المحكمة الدستورية بالإخلاء، ويكون هناك قانون يعطى فرصة انتقالية 5 سنوات قبل تحرير العقود.
وهناك أحكام قضائية صدرت بالفعل خلال الفترة السابقة عقب صدور حكم الدستورية ببطلان مادة القانون، فالتعديلات مجرد اقتراح أعلنته الحكومة فى صورة مشروع قانون لن ينفذ إلا بعد إقراره رسميا ونشره فى الجريدة الرسمية.
ما هو موقف محكمة النقض؟ قانون الإيجار القديم 2021
ووفقا للمادتين 601, 602 من القانون المدنى فقد جعل المشرع القاعدة هى أن موت أحد المتعاقدين فى عقود الإيجار لا ينهيه بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة أخذاً بأن الأصل فى العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية فإن الإيجار لا ينتهى بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه.
ولإن كان ظاهر نص المادة 602 سالفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى فى الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه استهداء بالحكمة التى أملته، فإن طلب الإخلاء مخوّل لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقضى كفاية قد لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التى يراعى فى إبرام الإيجار اعتبارات متعلقة بشخص المستأجر فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية لنص المادة 602 من أنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية فى شخص المستأجر - فيجوز للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد.
ومن ثم لا يستطيع المؤجر مع بفرض تطبيق حكم المحكمة الدستورية أن يلجأ إلى إنهاء عقد الإيجار وإلى طلب الإخلاء استنادا إلى هذا الحكم دون صدور نص تشريعى ذلك أن تلك الحالة تعنى كونها حالة لا تشملها القوانين الاستثنائية التى عقد الإيجار فى ظلها، وبالتالى فإن إعمال المادتين 601 و 602 من القانون المدنى هى الواجبة التطبيق، وبالنسبة إلى أن المادة الأخيرة ظاهرها يعطى الحق للمؤجر وللمستأجر وورثته إنهاء العقد فإن محكمة النقض مع حكمة النص قصرت ذلك على المستأجر وحدة دون المؤجر مسايرة لحكمة النص وفقاً لما أقرته محكمة النقض.